Previsões para Minha Casa Minha Vida e Financiamentos Caixa em 2017
Entenda o que aconteceu com o Programa Minha Casa Minha Vida e com os Financiamentos de Imóveis da Caixa em 2016 e as previsões para 2017.
O ano de 2016 foi atribulado para quem depende de políticas públicas para construir: com o impeachment de Dilma Rousseff, surgiu a preocupação com a continuidade do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Este programa movimentou bilhões de reais no setor da construção nos últimos 7 anos e encontrava-se praticamente estagnado quando houve a troca de poder na presidência.
No início do ano, em março, o então Ministro das Cidades, Gilberto Kassab, anunciou a terceira fase do Minha Casa Minha Vida. O plano era de contratar mais 2 milhões de habitações até 2018. O investimento seria de cerca de R$ 210,6 bilhões, dos quais R$ 41,2 bilhões do Orçamento Geral da União. Além disso, houve o aumento dos tetos de investimento das Faixas de renda contempladas - e a criação da Faixa 1,5.
Na prática, o que observou-se no ano de 2016 foi a paralisação dos recursos - e das obras - o que levou muitas empresas aos empréstimos e às dívidas. As obras atrasaram e não foram entregues. Além disso, o mau desempenho da Economia aumentou a inadimplência entre os beneficiários da Faixa 1 - em outubro, o número de devedores chegava a 25% do total dos contemplados.
Neste mês de novembro, o Governo Temer deu indícios de que pretende retomar os investimentos em Habitação. Segundo o atual Ministro das Cidades, Bruno Araújo, em entrevista ao Correio Braziliense, a meta é contratar 70 mil unidades através do Minha Casa Minha Vida até dezembro. Destas 70 mil, 50 mil já estavam previstas para este ano - ou seja, serão retomadas. As outras 20 mil unidades devem ser realocadas de programas como o PAC Saneamento e Mobilidade Urbana.
Para 2017, a meta do MCMV aumenta para 600 mil unidades contratadas, com recursos totais de R$ 64,7 bilhões — dos quais R$ 7,2 bilhões previstos no Orçamento-Geral da União, R$ 48,5 bilhões de financiamento do FGTS e outros R$ 9 bi de subsídios do Fundo.
No próximo ano, o teto do subsídio e investimento para cada faixa do Minha Casa Minha Vida deve ser revisto pelo atual governo. O Ministro das Cidades já deu indicativos de que pretende readequar o orçamento previsto para a faixa 1,5. É muito provável que haja mudanças significativas.
Outra medida anunciada para o setor da construção foi o lançamento do Cartão Reforma, que disponibiliza uma linha de crédito de entre R$2 mil a R$9 mil para a compra de materiais de construção para as famílias com renda mensal de até R$1,8 mil. O programa foi lançado no dia 9 de novembro. A previsão é de que os cartões devem começar a ser entregues em abril de 2017, atendendo de 85 mil a 100 mil casas. A previsão é que a média de benefícios concedidos seja de R$ 5 mil.
O financiamento através da Caixa Econômica também sofreu mudanças neste ano de 2016, com a diminuição - na prática - do crédito disponível. Apenas neste ano a Caixa já aumentou e diminuiu os juros dos financiamentos. A última notícia é de que os juros do banco para financiar a casa própria ou construir para investir baixaram 0,25 ponto percentual.
Na realidade de 2016, a Caixa previa um orçamento original de R$93 bilhões para financiamento imobiliário, mas segundo a agência Reuters, na primeira metade do ano só havia emprestado R$39 bilhões. O baixo destinamento de recursos deve-se, em boa parte, à crise do Mercado Imobiliário, que registrou número recorde de devoluções de imóveis neste ano. Porém, a Caixa também apertou as regras para pequenos financiamentos, exigindo maior documentação como forma de precaver-se de inadimplências e melhorar a qualidade das carteiras de crédito.
A situação da Caixa Econômica, em geral, também não é boa. Em especial no que toca a área de Habitação do banco - a maior financiadora de imóveis do país. Em algumas agências de Correspondentes Caixa (que oferecem financiamentos imobiliários a terceiros), havia a orientação de não fechar novos contratos, pois não havia dinheiro disponível.
Em entrevista ao Wall Street Journal (WSJ) em outubro, o presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, indicou que o banco deve vender ativos e cortar o repasse de lucros ao Governo Federal para evitar um pedido de socorro em 2018. Sem essas medidas, Occhi admite que o banco pode precisar de um aporte de capital à União.
Através destas notícias, é possível prever que a disponibilidade de crédito e as exigências da Caixa devem ter critérios mais apertados, mas não deixarão de existir. Programas como o Minha Casa Minha Vida devem continuar, porém provavelmente em um ritmo menor de investimento e com menos riscos.
Existem algumas possibilidades para construtoras e incorporadoras diretamente relacionadas às diferentes faixas de renda do Minha Casa Minha Vida. Mas para isso, as empresas que desejam construir para construir para o Minha Casa Minha Vida devem cumprir algumas regras.
Para construir para as Faixas 1 e 1,5 é preciso que a empresa seja contratada pela Caixa para executar obras de habitações populares que serão distribuídas pelo Governo. O orçamento e o planejamento devem ser feitos de forma muito organizada e deve sempre haver um fundo de reserva caso o repasse de recursos governamentais atrase. O lucro pode ser substancial, desde que a empresa trabalhe de forma organizada e de acordo com as diretrizes estabelecidas pela Caixa Econômica.
Para as Faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, as construtoras e incorporadoras devem apresentar o projeto do empreendimento à superintendência da Caixa na região do imóvel para uma pré-análise. Caso seja autorizada a construção, o banco libera o financiamento de produção de até 100% com taxas de juros atraentes. Os repasses são feitos de acordo com o cronograma da obra, por isso é importante - mais uma vez - planejar-se bastante para que o empreendimento atenda aos prazos e custos previstos e mantenha boa margem de lucro.
Em suma, 2017 promete ser um ano de retomada para o mercado imobiliário e da construção. O programa Minha Casa Minha Vida não deve ser extinguido e os financiamentos da Caixa devem ser retomados. O ritmo de vendas, obras e a oferta de crédito não devem chegar aos mesmos níveis observados nos últimos anos - como 2015, que foi um ano extremamente próspero para a construção. A boa notícia é que o cenário deve melhorar consideravelmente em relação a 2016, o que já é um bom motivo para se estruturar e pensar em retomar os investimentos na construção.
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